10.15. 주택시장 안정화 부동산 대책 분석

 

2025년 10월 15일 정부는 부동산 관계장관회의를 통해 주택시장 안정화 대책을 발표했습니다. 이번 대책은 최근 서울 및 수도권 지역의 주택가격 급등세와 투기적 수요 확산에 대응하기 위한 범정부 차원의 종합적인 조치입니다. 서민 주거안정을 위협하고 경제 전반의 활력을 저해하는 부동산 시장 불안을 조기에 차단하고자 하는 목적으로 수립되었습니다.

 

 

주택시장 현황 및 문제 인식

◽가격 동향의 심각성

서울 주택가격은 2023년 전후 급락한 이후 지속적으로 우상향하는 추세를 보이고 있습니다. 특히 2024년 8월, 2025년 3월, 2025년 6월에 이어 2025년 9월에도 단기 급등 현상이 발생했습니다. 6.27대책 발표 후 일시적으로 상승폭이 축소되었으나, 8월말부터 상승폭이 재차 확대되는 양상을 나타냈습니다.

한강 인접 자치구를 중심으로 시작된 상승세는 성동구 0.98%, 광진구 0.72%, 마포구 0.45%, 양천구 0.60%, 영등포구 0.61% 등 서울 전역으로 확산되고 있습니다. 경기도의 경우 평택, 안양만안, 화성, 군포 등은 하락세를 지속하고 있으나, 강남권에 인접한 성남분당 1.17%, 안양동안 0.88%, 과천 0.87%, 광명 0.61%, 하남 0.57% 등은 상승폭이 확대되는 추세입니다.

 

◽거래량과 거래 특성

서울 전체 거래량은 8월부터 반등하기 시작했습니다. 규제지역인 강남3구와 용산구는 큰 변동이 없으나, 서울 비규제지역의 거래량이 빠르게 증가하고 있습니다. 규제지역은 토지거래허가구역 지정 이후 갭투자 비율이 급감했으나, 서울 비규제지역은 여전히 연초와 유사한 수준의 갭투資 비율을 유지하고 있습니다.

 

◽거시경제 여건

글로벌 금리인하가 본격화된 2024년 6월 이후 주택담보대출 준거금리가 2%대로 진입하여 전고점의 절반 수준까지 하락했습니다. 2025년 9월 기준 COFIX는 2.50%, 은행채 5년물은 2.49%를 기록하고 있습니다. 광의통화량 증가율도 장기평균을 상회하여 유동성을 통한 투기수요의 주택시장 유입 압력이 높은 상황입니다.

수도권 입주물량 부족도 수급불안을 자극하고 있습니다. 서울 아파트 입주물량은 2025년 4.8만호에서 2026년 2.9만호로 감소할 것으로 예상되며, 수도권 전체로는 2025년 16.1만호에서 2026년 11.2만호로 대폭 감소할 전망입니다.

 

정부 대책의 추진 방향

정부는 이번 대책의 추진 방향으로 네 가지 핵심 원칙을 제시했습니다. 첫째, 주택시장 안정을 정부 정책의 우선순위에 두고 관계부처가 총력 대응합니다. 둘째, 가계와 기업의 자본이 가계대출과 부동산으로 집중되지 않고 보다 생산적이고 건설적인 부문에 대한 투자로 이어지도록 전환합니다. 셋째, 유동성 증가 등으로 부동산 투자유인이 높아지는 상황을 고려하여 과도한 투자이익이 발생하지 않도록 부동산 제도를 합리화합니다. 넷째, 부동산 시장 질서를 교란하는 불법 및 투기행위에 대한 관리와 감독을 대폭 강화하고 정부 기관별 대응체계를 고도화합니다.

 

주택수요 관리 강화 방안

◽조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정

정부는 최근 주택가격 급등세를 보이거나 급등 우려가 나타나는 지역에 대해 조정대상지역 및 투기과열지구를 추가 지정했습니다. 서울시 전 지역 25개 자치구와 경기도 12개 지역이 대상입니다. 서울의 경우 기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개구는 현 지정상태를 유지하고 나머지 21개구를 신규 지정했습니다.

경기도는 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 총 12개 지역을 추가 지정했습니다. 이 조치는 2025년 10월 16일자로 지정 및 효력이 발생합니다.

이번 지정으로 해당 지역에서는 주택구입목적 주택담보대출의 LTV가 무주택자 40%, 유주택자 0%로 제한되며, 최대한도 6억원 제한과 6개월 이내 전입의무가 부과됩니다. 전세대출의 경우 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되고 보증비율이 80%로 강화됩니다. 또한 다주택자 취득세 중과, 양도소득세 중과, 민영주택 청약 가점제 적용비율 차등, 재당첨 제한 등 다양한 규제가 적용됩니다.

 

◽토지거래허가구역 추가 지정

투기적 거래가 성행할 우려가 있는 서울시 전역과 경기 일부 지역 소재 아파트 등에 대해 토지거래허가구역을 지정했습니다. 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 대상이며, 허가대상은 해당 구역 소재 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택입니다.

지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지이며, 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 또는 허가 취소가 가능하며, 토지거래허가구역 비주택담보대출의 LTV도 기존 70%에서 40%로 강화됩니다.

 

 

 

 

부동산 금융규제 강화

◽주택가격 수준에 따른 주담대 여신한도 차등화

기존에는 수도권과 규제지역 내 주택구입목적 주담대의 최대한도를 6억원으로 제한했으나, 개선안에서는 주택가격에 따라 차등 적용합니다. 주택가격 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 대출한도가 제한됩니다. 이 조치는 2025년 10월 16일부터 행정지도로 시행됩니다.

 

◽스트레스 금리 상향 조정

차주 DSR 산정시 중장기적 금리상승 가능성을 반영하여 대출금리에 가산하는 스트레스 금리를 수도권 및 규제지역 내 주담대에 대해 1.5%에서 3.0%로 상향 조정했습니다. 예를 들어 5년 주기형 대출의 경우 기존 0.6%에서 1.2%로, 5년 혼합형 대출의 경우 기존 1.2%에서 2.4%로 상향됩니다. 이를 통해 향후 기준금리나 시장금리가 인하되는 경우에도 DSR 산정시 대출한도 확대 효과를 일정부분 상쇄할 수 있습니다.

 

◽전세대출 DSR 적용

기존에 DSR 적용대상에서 제외되었던 전세대출에 대해 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영합니다. 이 조치는 2025년 10월 29일부터 시행되며, 향후 무주택자와 지방 등으로 단계적으로 확대하는 방안을 검토할 예정입니다.

 

◽은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조기 시행

기존에 2026년 4월부터 상향 조정하기로 발표했던 은행권 주담대 위험가중치 하한을 2026년 1월 1일부터 조기 시행합니다. 위험가중치 하한은 15%에서 20%로 상향됩니다.

 

부동산 세제 합리화

정부는 생산적 부문으로의 자금 유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합적으로 고려하여 부동산 세제 합리화 방안을 마련할 계획입니다. 구체적인 세제 개편의 방향, 시기 및 순서 등에 대해서는 부동산 시장에 미치는 영향과 과세형평 등을 감안하여 종합 검토할 예정입니다.

부동산 세제 운영 방향 관련 연구용역과 관계부처 TF 논의 등을 통해 보유세와 거래세 조정 및 특정지역 수요쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 검토합니다. 연구용역 발주와 관계부처 TF 구성은 2025년 4분기에 이루어질 예정입니다.

 

부동산 거래질서 확립

◽부동산 관련 불법행위 범부처 대응

정부는 부동산 시장 거래질서 확립을 위해 국토부와 국세청 간 정보공유 MOU를 체결하고 범부처 공조체계를 구축했습니다. 국토부는 부동산 시장질서를 교란하는 허위 신고가 거래 후 해제를 통한 가격띄우기를 대상으로 기획조사 및 수사의뢰를 진행하고 있습니다.

2025년 1월부터 8월까지 서울시 부동산 계약 해제건수 4,856건 중 이상거래 123건을 추출하여 조사한 결과, 신고가 거래 후 해제 방식으로 가격띄우기가 의심되는 총 8건에 대해 경찰에 수사의뢰했습니다. 국토부는 내부에 부동산 특별사법경찰을 도입하여 부동산 범죄에 대해 적극 대응하고, 관련 법률 개정을 통해 시장교란 불법행위 유형을 구체화할 계획입니다.

국세청은 서울 한강 인접지역 초고가주택 30억원 이상 전수 검증, 고가 주택 취득 외국인과 연소자의 자금출처를 강화된 기준으로 정밀 분석합니다. 아파트 취득 뿐만 아니라 증여거래를 이용한 탈세자도 집중 점검하고, 신고가 거래취소 및 허위매물 등 시세조작 중개업소도 집중 검증합니다. 정보수집반을 가동하여 과열지역 탈세정보를 수집하고 부동산 탈세 신고센터를 2025년 11월에 설치하여 운영합니다.

금융위는 사업자대출의 용도외 유용 실태에 대한 전수조사를 통해 대출 규제 우회사례 등에 대한 점검 및 관리 감독을 강화합니다. 경찰청은 서울과 수도권 등 일부 지역 시장 과열로 인한 불법행위 확산에 대응하여 부동산 범죄 특별단속을 2025년 10월부터 추진합니다. 전국 경찰 841명을 편성하여 가격띄우기, 부정청약, 재건축·재개발 비리 등에 대해 중점 단속할 예정입니다.

 

◽부동산 거래 감독기구 설치

국민 주거안정 및 재산권 보호를 위해 자산의 대부분을 차지하는 부동산의 공정하고 투명한 거래질서 확립이 필요합니다. 전통적 범죄유형 외에도 전세사기, 가격띄우기 등 고도화되고 지능화된 신유형에도 강력 대응할 필요성이 제기되었습니다.

이에 정부는 부동산 불법행위 근절을 위해 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치하여 범정부적 역량을 결집하고 대응할 계획입니다. 기존 부동산 불법행위 관련 조사와 수사의 기획 및 조정 외에도 미흡 분야, 사회적 이슈 등에 대한 직접 조사 및 수사까지 담당합니다. 불법행위의 분야, 지역, 성격에 관계없이 신속하게 대응할 수 있도록 부동산 감독기구 내 수사조직도 운영합니다.

전담기구 설립 및 조사·수사 권한 부여 등을 위해 부동산 관련 법률 제정 및 개정을 추진하며, 설립 전 단계에서는 부동산 감독 추진단을 2025년 11월부터 운영하여 전담기구 설립을 준비하고 범정부적 부동산 불법행위 엄정 대응을 지속합니다.

 

 

주택공급 확대방안 후속조치

현 정부는 향후 5년간 2026년부터 2030년까지 수도권 135만호 공급 계획을 차질없이 달성하기 위해 2025년 9월 7일 발표한 주택공급 확대방안의 후속조치를 속도감 있게 이행합니다.

 

◽법령 정비

민간 정비사업 절차와 사업성 개선을 위한 도시정비법과 노후도시법 등 후속법률 제정 및 개정안 20여건을 연내 통과시키는 데 총력을 기울입니다.

 

◽도심 공급

노후청사와 국공유지 등 복합개발 세부계획 및 주요 후보지를 2025년 12월에 발표하고, LH 직접시행 방향 등 LH 개혁방안을 2025년 12월에 확정합니다. 연내 서울 영구임대주택을 분양과 임대 혼합단지로 재건축하기 위한 9개 단지 사업계획안을 발표하고 수도권 신축매입 7천호 모집공고를 추진합니다.

서울 성대 야구장과 위례업무용지는 공공기관 예비타당성조사 면제를 통해 부지 매입절차를 진행하고, 한국교육개발원 공공주택 지구지정 절차를 착수합니다.

 

◽수도권 공공택지

2025년 분양물량 2.2만호 중 기 분양 1.65만호 외 5천호를 연내 분양하고, 2026년에 2.7만호를 분양합니다. 서리풀지구 2만호와 과천 과천지구 1만호의 주민보상과 부지조성 속도를 제고하고, 서리풀지구 지구지정계획을 단축합니다. 보상 조기화 법률 개정을 통해 연내 보상조사를 착수하여 3개월 이상 조기 착수합니다.

수도권 신규택지 3만호 입지 등 발표를 검토하고, 수도권 공공지원 민간임대 2026년 6천호와 2027년 4천호 착공을 위한 기금출자 심사 및 신규사업 공모를 2025년 11월에 진행합니다.

 

◽민간 공급

환경영향평가 실외소음기준 개선을 위한 공공주택특별법 및 환경부 안내서 개정과 학교용지 기부채납 기준 개선을 조속히 추진합니다. 수도권 미분양 매입확약 대금지급 개시시점을 준공후 6개월에서 준공전 6개월로 조기화하고, 정비사업 보증과 PF보증 확대를 위한 지침을 2025년 9월에 이미 개정했습니다.

 

◽추진체계

정부, 지자체, LH·SH·GH 등으로 구성된 주택공급점검 TF를 국토부 1차관이 팀장으로 정례 개최하여 애로요인 해소 및 속도제고 방안을 강구합니다.

 

향후 추진일정

주택수요 관리 강화를 위한 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정, 토지거래허가구역 추가 지정은 관보 게재 즉시 시행됩니다. 부동산 가계대출 규제 강화의 경우 주택가격 수준에 따른 주담대 여신한도 차등화와 스트레스 금리 상향 조정은 2025년 10월 16일 행정지도로 시행되며, 전세대출 DSR 적용은 2025년 10월 29일 행정지도로 시행됩니다. 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향은 2026년 1월 1일 은행업감독업무 시행세칙 개정을 통해 조기 시행됩니다.

부동산 세제 합리화 방안 마련을 위한 연구용역 발주와 관계부처 TF 구성은 2025년 4분기에 진행됩니다. 부동산 거래질서 확립을 위한 가격띄우기 기획조사는 2025년 12월까지 진행되며, 사업자대출 용도외 유용실태 전수조사는 계속됩니다. 자금조달계획서 및 증빙자료 공유 및 활용은 2025년 12월, 부동산탈세 신고센터 설치는 2025년 11월, 부동산 범죄 특별단속은 2025년 10월부터 추진됩니다. 부동산 감독 추진단은 2025년 11월부터 운영되며, 부동산 불법행위 감독기구는 2026년에 설치될 예정입니다.

 

결론

이번 주택시장 안정화 대책은 최근 서울과 수도권 지역의 주택가격 급등세와 투기적 수요 확산에 대응하기 위한 범정부 차원의 종합적인 조치입니다. 규제지역 확대, 금융규제 강화, 세제 합리화, 거래질서 확립, 공급 확대 등 다각도의 정책 수단을 동원하여 주택시장 안정을 도모하고자 합니다. 정부는 이러한 조치들을 통해 서민 주거안정을 도모하고 가계와 기업의 자본이 보다 생산적이고 건설적인 부문으로 투자될 수 있도록 유도할 계획입니다. 각 정책의 실효성과 시장 반응을 지속적으로 모니터링하며 필요시 추가 대책을 마련할 것으로 예상됩니다.